Woningstichting Ons Doel is een kleine woningcorporatie in Leiden. Zij staat op basis van haar presteren bekend als een sociale woningcorporatie. Wat zijn nu de consequenties van de uitvoering van het regeerakkoord VVD/PvdA voor Ons Doel? Aan welke knoppen kan Ons Doel nog echt draaien om te blijven functioneren als maatschappelijk ondernemer? Ben Noorlander (bestuurder) en Joost Spithoven (voorzitter raad van commissarissen) schetsen hun waarheidsbeeld voor de komende vier jaren.
Vertrekpunten Ons Doel
Ons Doel mag met ruim 2.500 woningen inmiddels en 28 medewerkers tot de kleinere corporaties gerekend worden. Alhoewel al langer de combinatie van oplopende kosten, nieuwe belastingen en heffingen in de sector de druk opvoert richting een nieuwe fusiegolf, kiest Ons Doel er voor zelfstandig te blijven. Juist vanuit het sociale standpunt dat het de beste waarborg is om verbonden te blijven met de huurders en lokale partners. Richting het honderdjarig bestaan in 2018 willen we bij Ons Doel:
- focus houden op de kerntaken; voorzien in woningen voor (door)starters en ‘landers’ (senioren met en zonder zorgvraag);
- samenwerking zoeken met partners bij de ondersteunende taken in de wijken; dan gaat het om (nieuwe) dienstverlening aan kwetsbare huurders op het vlak welzijn en zorg;
- activiteiten (blijven) schrappen die niets toevoegen voor onze huurders en partners (buiten het bereik vallen van sociale huur, leefbaarheid, welzijn en zorg).
Al geruime tijd wordt gestuurd op een geleidelijke groei van het woningbezit van Ons Doel. Bestaand bezit verkopen om deze wijze een kasstroom aan geld op gang te brengen en houden, waarmee de nieuwbouwprojecten kunnen worden bekostigd.
Werkgebied Ons Doel
De agglomeratie Leiden, Leiderdorp, Zoeterwoude, Oegstgeest en Voorschoten vormt één woningmarkt. Ons Doel richt zich met sociale huurwoningen voor (door)starters en landers op een kwetsbaar segment in de woningmarkt:
- landers, omdat er onvoldoende levensloopbestendige woningen die aan de huidige eisen van toe- en doorgankelijkheid voldoen;
- starters, omdat er voor deze groep onvoldoende woningen beschikbaar komen bij gebrek aan betaalbare doorstromingsmogelijkheden;
- doorstarters, omdat deze groep in staat gesteld moet worden om (opnieuw) een eerste stap in een zelfstandige wooncarrière te kunnen zetten.
Bij Ons Doel hebben wij niet de illusie dat wij mensen in hun hele wooncarrière aan ons kunnen binden. Doorstroming willen wij faciliteren met het bouwen van levensloopbestendige woningen. Onze keuze om uit het bestaande bezit de bestaande eengezinswoningen te verkopen aan (zittende) huurders, hangt samen met de focus op de landers, starters en doorstarters. Het vertrekpunt is (nog steeds) dat eengezinswoningen in beginsel in trek zijn bij doorstromende huurders. Deze eengezinswoningen bieden de kans voor huishoudens met een middeninkomen om een grondgebonden woning in Leiden te verwerven.
Ons Doel en wijkontwikkeling
Zoals zoveel woningcorporaties zet Ons Doel zich in voor schone, aantrekkelijke en veilige wijken, waar mensen van uiteenlopende achtergrond en leefstijl met elkaar kunnen leven. Iedereen doet mee: in werk, onderwijs, of als vrijwilliger. Ons Doel levert met menskracht en in contanten haar bijdragen aan het netwerk van organisaties die in de wijken actief zijn. Wijk- en buurtontwikkeling zijn bij uitstek het domein waarop de samenwerking invulling hoort te krijgen. Het is eerlijk gezegd ook het domein dat bewoners aan het terugveroveren zijn op de diverse instellingen. Ons Doel ziet een rol in het netwerk in de wijk(en), om het anders denken én anders werken samen met partners op een hoger plan te brengen. Het is hoog tijd voor het meer persoonlijke ‘eropaf’ dat is gebaseerd op wat mensen zelf (nog) kunnen en op wederzijds vertrouwen. Binnen de wijk is zorg- en welzijnsinstelling Libertas de belangrijkste partner van Ons Doel. Libertas Leiden en Ons Doel zijn nu gezamenlijk eigenaar van De Parelvissers. Een hoogbouwcomplex met zorgwoningen en specifieke voorzieningen voor ouderen. Ingespeeld op de zorgzwaartebehoefte kunnen de oudere bewoners op dezelfde plek op zichtzelf blijven. Het voornemen voor de komende jaren bestond om in Het Gebouw, de Lorentzhof en de Robijnhof eveneens met Libertas samen arrangementen voor wonen, zorg en welzijn aan te gaan bieden. Bij Ons Doel zet het nieuwe regeerakkoord dit voornemen nog meer onder druk.
Uitwerking Regeerakkoord
Met de verhuurdersheffing dragen de woningcorporaties als sector jaarlijks € 2 miljard af aan de staat. Aan deze afroming valt niet te tornen (financieel kader regeerakkoord). Voor Ons Doel loopt de heffing op tot bijna € 2 miljoen in 2017. De kennelijk achterliggende intentie van het Regeerakkoord is dat de corporatiesector gemarginaliseerd moet worden; qua volkshuisvestelijk segment (PvdA) en qua omvang (VVD). Vanuit die optiek wordt de directe aansturing van de gemeenten weer ingebracht. Het megalomane optreden (veel te risicovol opereren)van corporaties hoort te worden gekeerd en het moet afgelopen zijn met de exorbitante salarissen van bestuurders. Met het intensiveren en anders inkleden van het overleg met gemeente Leiden hebben wij geen moeite, het past in tijden van crisis om elkaar goed bij de les te houden. Ons Doel heeft geen risicovolle projecten of risicovolle beleggingen uitstaan. De salarissen en vergoedingen zijn binnen alle normen; net zoals de bedrijfslasten. En toch zijn wij jaarlijks aan het kijken waar we in kunnen snoeien. Ons Doel draagt net zoals alle andere corporaties wel bij aan de nadelige gevolgen van het risicovolle ondernemen van Vestia (derivaten) en WSG (grondpolitiek). Deze saneringsheffing voor de komende jaren legt extra beslag op de exploitatiemiddelen van Ons Doel.
Impact Regeerakkoord op Ons Doel
Bij Ons Doel stellen we ons op de lijn dat de verhuurdersheffing voor de komende vier jaar onontkoombaar is. De grondslag voor de heffing is door de dalende WOZ-waarden niet meer geldig, maar het bedrag is ingeboekt. Wij verwachten niet dat het nog verandert. Wij kunnen als sector geen mediastorm bewerkstelligen, die vergelijkbaar is met die van de inkomensafhankelijke zorgpremies. De verhuurdersheffing zet wel onmiddellijk onze eigen sociale taak onder druk. Om deze druk op te vangen kunnen wij in beginsel aan vier knoppen draaien. Het verhogen van de huren, stoppen met investeren (nieuwbouw), verkopen woningbezit en verlagen bedrijfslasten.
Waar wij vaak 80% van maximaal toegestane huur kiezen als huurniveau, zien wij dat huurverhogingen sneller naar de 100% zullen gaan. Die ruimte hebben wij ‘gelukkig’ nog wel; veel van onze collega’s elders in het land niet. Voor onze huurders met een laag inkomen zal deze verhoging naar verwachting niet gecompenseerd worden met een hogere huurtoeslag.
Maar zelfs als we deze financiële slag maken, verwachten we dat we nog (te) veel in onze financiële positie achteruit gaan. We hebben van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting al het signaal gekregen dat met het toepassen van de verhuurdersheffing onze solvabiliteit onder druk komt te staan. We moeten binnenkort gaan bezien hoe we dit kunnen rechttrekken, zodat we aan langlopende verplichtingen kunnen voldoen en mogelijke verliezen kunnen opvangen.
Ons Doel rekende in haar begroting met een verkoop van 20 woningen per jaar over een periode van 5 jaar. Is een optimistische inschatting in de huidige markt. Dit alles om voor twee grote bouwprojecten de benodigde kasmiddelen vrij te maken. De verhuurdersheffing en de saneringsheffing zijn grote strepen door deze voornemens. Dit alles leidt ertoe dat we vrijwel zeker niet voldoende kasmiddelen kunnen gaan vrijmaken met de bijbehorende financiering voor alle geplande nieuwbouwprojecten (met name Lorentzhof en Robijnhof). Het betekent dat we minder nieuwe zorgwoningen gaan opleveren, waar (heel) veel vraag naar is. Dit is dan gelijk weer een kink in de kabel voor de doorstroming en macro gezien toch ook weer een tegenvaller voor de economie en de werkgelegenheid. In feite kondigt de rijksoverheid indirect een bouwstop af, die minder belastingopbrengsten oplevert en bouwvakkers de WW injaagt.
De afgelopen jaren zijn we al bezig met het drukken van de bedrijfslasten. En we houden het simpel. Nu is aanstaande dat we qua huisvesting gaan indikken. Meer medewerkers op (veel) minder vierkante meters. Daardoor kunnen we iedereen huisvesten op één etage en besparen door het opzeggen van de huur van de andere etage. In natuurlijk verloop van de medewerkers zit geen ruimte. We gaan nu met medewerkers praten over het (gedwongen) terugbrengen van de formatie van 28 naar 25 medewerkers. Geen goed vooruitzicht op medewerkersniveau en organisatieniveau.
Het toekomstbeeld van Ons Doel voor de komende vier jaar stemt ons echt somber. Zeker als je beseft dat we door het tekort aan vrijkomende middelen ons meer en meer moeten gaan terugtrekken uit de wijkontwikkeling (leefbaarheid) en het welzijnswerk. Vreemd hoor, eigenlijk voldoen we intrinsiek aan alle voorwaarden, die het regeerakkoord wil stellen aan sociale woningcorporaties. Toch lijkt een 100-jarig bestaan in 2018 opeens wel heel erg ver weg. Geldt dan toch als waarheid dat de kleintjes weer moeten lijden onder de grootheidswaan van anderen?
November 2012
Ben Noorlander & Joost Spithoven – Ons Doel